Оценочная деятельность и ее роль

Оценочная деятельность и ее роль в определении справедливой стоимости  

Целый ряд международных стандартов финансовой отчетности предполагает использование оценки, привлечение оценщиков: это ФРС-3, это стандарт по основным средствам, обесценение активов и так далее. Очень важно, что все оценки, которые проводятся для целей МФСО, должны соответствовать требованиям международных стандартов оценки. Поэтому мне хотелось бы начать с краткого обзора международных стандартов оценки.

Я хочу напомнить, что в июле этого года принимается новое, 9-ое издание Международных стандартов оценки, которое вступает в действие с января 2012 года. Стандарты поменялись как с точки зрения структуры, так и с точки зрения содержания. Очень важно, что это было одной из целей международного совета по стандартам оценки - сделать стандарты более клиентоориентированными, сделать стандарты более простыми для понимания пользователями услуг по оценке. И наконец, Стандарты в том числе дают некоторые ответы на вызовы кризиса, дается разъяснение по некоторым принципиальным вопросам, связанным с вынужденными продажами и так далее.

Сегодня мы можем говорить о трех группах стандартов. Первая – это так называемая серия 100 общих стандартов, которые регламентируют процесс проведения оценки, устанавливают требования к отчету об оценке, требования к договору оценки. Вторая группа стандартов – это серия 200: стандарты, связанные непосредственно с конкретными активами, которые выступают в качестве объектов оценки. С моей точки зрения, принципиально важным является придание статуса стандарта таким методическим рекомендациям, как, например, оценка бизнеса или принятие принципиально нового стандарта, оценка финансовых инструментов. И наконец, третья серия стандартов (принимая ее, международный совет по стандартам оценки подчеркивает важность таких двух направлений в области оценки, как оценка для целей МФСО и оценка для целей залога, потому что именно эти два стандарта получают сегодня статус стандартов) – 300-й стандарт «Оценка финансовой отчетности» и 310-й стандарт «Оценка для целей залога».

Очень важным моментом является взаимосвязь стандартов и оценки стандартов финансовой отчетности в целом и взаимосвязь баз стоимостей, которые содержатся в этих стандартах в частности. База стоимости международных стандартов оценки. Не называя пока конкретные базы стоимости, хочется сказать, что все они разделены на три принципиально важные группы, которые отличаются между собой.

Первая группа баз стоимости предполагает целью оценки оценку наиболее вероятных цен, которые могут быть получены на открытом рынке, где покупатель и продавец обладают полной информацией, действуют осознанно и обладают всеми данными об объекте оценки. Вторая группа баз стоимостей на самом деле не связана с рынком – это группа, целью которой является оценка выгод, которые экономический субъект может получить от владения активом. Я специально обращаю ваше внимание на то, что оценивая эти базы стоимости, мы оцениваем выгоды от владения активом, и эти базы стоимости не обязательно связаны с продажей. Более того, они даже больше связаны с владением активом. И в качестве примера этой группы можно назвать такие виды стоимости, как инвестиционная стоимость и специальная стоимость.

И наконец, третья по ходу изложения, но не по степени важности – это группа стоимостей, целью которых является оценка цены, которая может быть согласована двумя сторонами в ходе обмена активом. Очень важно, что говоря об этой группе стоимостей, мы говорим о двух конкретных сторонах, о конкретном известном покупателе, о конкретном известном продавце. Причем, анализируя эту стоимость, мы принимаем во внимание как преимущества, так и недостатки для этих конкретных сторон от владения активов. И справедливая стоимость является примером этой группы стоимостей. Достаточно широкий перечень стоимостей, который содержится и в международных стандартах финансовой отчетности. Это справедливая стоимость, это стоимость или ценность использования, справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу и так далее.

Прежде чем я перейду к сравнению концепции справедливой стоимости, я сразу хочу сказать: и международные стандарты финансовой отчетности, и стандарты оценки подчеркивают, что справедливая стоимость в контексте стандартов оценки – это принципиально иная стоимость, чем справедливая стоимость в контексте МФСО. Давайте посмотрим на определение, если международные стандарты оценки определяют справедливую стоимость (как мы с вами уже говорили) как расчетную цену актива или обязательства при его обмене между определенными известными осведомленными сторонами, и стоимость эта отражает соответствующие интересы этих сторон, то в контексте международных стандартов финансовой отчетности ФРС-13 справедливая стоимость – это цена, которая могла бы быть получена от продажи актива или уплачена при передаче обязательства в ходе упорядоченной сделки между типовыми рыночными покупателем и продавцом.

Рассматривая комментарии к ФРС-13, можно прийти к выводу, что все характеристики, которые приводятся к данному определению, а именно: наличие типового покупателя продавца, наличие открытого рынка, наличие рыночной сделки и, наконец, наиболее эффективное использование делают справедливую стоимость в контексте МФСО достаточно тесно связанной и очень сопоставимой с концепцией рыночной стоимости в международных стандартах оценки. Очень важно (еще раз подчеркиваю), что справедливая стоимость в контексте стандартов оценки принципиально отличается от справедливой стоимости в контексте международных стандартов финансовой отчетности.

Если оценка проводится для целей МСФО, то оценщик должен руководствоваться требованиями МСФО, если оценка справедливой стоимости проводится для иных целей, то оценщик должен руководствоваться требованиями международных стандартов оценки. Говоря о таком различии, я не могу не сказать о проблеме, которая возникает на практике, потому что у многих оценщиков, у многих потребителей, услуг по оценке возникает сомнение в отношении вида стоимости, которая определяется. Поэтому, наверное, усилие дальнейшее и совета по стандартам оценки и (борда??) по международной финансовой отчетности должны быть направлены все-таки на большее соответствие видов стоимостей.

Несколько слов о подходах к оценке и об иерархии исходных данных, которые влияют на справедливую стоимость. Международные стандарты финансовой отчетности выделяют три уровня данных, которые могут быть использованы для оценки. Первый уровень данных – это цены аналогичных активов, которые получены напрямую на рынке, и используют для оценки наших объектов оценки.

Второй уровень данных – это цены сопоставимых активов, которые могут быть получены либо напрямую, либо косвенным образом. И если при использовании первой группы данных мы не предполагаем никаких корректировок к этим ценам, то во втором случае, если мы используем цены сопоставимых активов, возможно, потребуется внесение каких-то дополнительных корректировок, как мы это часто делаем в ходе выполнения оценок.

И наконец, третий уровень данных – это данные, которые не связаны с рынком, и используются в том случае, когда нету никакой информации открытого рынка, для того чтобы оценить объект оценки на основании тех цен, которые могут быть получены с рынка. Говоря об этом уровне данных, несколько слов хочется сказать о современном состоянии рынка оценки, и о перспективах его развития, и о перспективах развития профессии оценщика в России в целом.

Во-первых, не могу не сказать (и наверное, те из вас, кто сталкивался с практической оценкой, знают), что многие оценщики, к сожалению, сегодня свои усилия направляют на то, чтобы дискредитировать профессию оценщика. Единственное, во что я верю, что финансовая система развивается, рынки развиваются, и такие оценщики перестанут просто существовать как вид, вымрут, и мы забудем о них, как о страшном сне, потому что сегодня они разрушают рынок.

До сих пор остается низким уровень образования оценщиков. И мы все понимаем, что оценка – достаточно динамично развивающаяся научно-прикладная дисциплина. Но мы сегодня видим, что потребители услуг по оценке порой развиваются гораздо более интенсивно, чем мы сами. И я помню лет 5-6 назад мы выполнили какой-то проект для одной из крупных российских компаний, и для того чтобы обсудить этот проект, мне звонит юрист. Естественно, что ты ждешь от юриста, что он скажет: «Добавьте, что акции в бездокументарной форме...» или какие-то юридические аспекты.

И каково было мое удивление, когда юрист мне говорит: «Екатерина, мы посмотрели в Вашем отчете подход к прогнозу капиталовложений. Вы знаете, у меня с одной стороны лежит Дамодаран, с другой стороны у меня лежит Колер и Куплен, правда они еще не переведены на русский, вот у них подходы к оценке капиталовложений несколько иные». Вот когда с такими ситуациями сталкиваешься, понимаешь, что если ты хочешь продавать эту услугу, то ты должен быть гораздо на голову, на две и на несколько шагов впереди, чем потребители оценки.

И в этой связи хочется сказать, что – да, рынки развиваются. И еще пройдет немного времени, и не будут платить за такую услугу, которая просто предполагает: да, допустим мы нашли рыночные данные и, допустим, мы прекрасно владеем методологией оценки и подставляем эти данные в формулы, но не будут платить потребители наших услуг за такого оценщика-калькулятора. Сегодня уже потребители услуг по оценке ждут от нас гораздо большего. Нельзя оставаться оценщику просто какой-то расчетной единицей, которая пусть даже берет адекватные рыночные данные, подставляет в формулы, которые всем известны, и на этом свою миссию в определении стоимости заканчивает. Сегодня много говорят о проблемных активах, много говорят о проблемной задолженности, которая является следствием кризиса, доля которой достаточно большая сегодня остается в кредитных портфелях банков. Но мне приятно, что кризис для нас, для оценщиков, стал огромным опытом с точки зрения оценки активов, с точки зрения совершенствования своих навыков.

Я хочу привести несколько примеров, чтобы вы поняли, что я имею в виду, и на чем будут базироваться мои выводы относительно будущего профессии. Вот пример: жилой дом практически завершен строительством, стадия готовности процентов 90. Но что может ждать потребитель услуг по оценке от оценщика? Допустим, мы следуем иерархии, которая определена в стандартах, нам доступен первый уровень данных, допустим, построен такой же дом рядом, абсолютно такой же, в нем продаются квартиры. Сколько стоит этот жилой дом? Мы понимаем: он стоит столько, сколько можно получить от продажи квартир в этом доме.

Да, мы делаем поправку на стадии готовности, но в принципе рыночные данные и вся информация для определения стоимости этого дома у нас есть. И в общем-то, можно было на этом остановиться и сообщить заказчику стоимость и закрыть проект. Но когда я говорю, что от оценщика сегодня ждут больше, я говорю, что от него ждут расширения того объема услуг, который он предоставляет. И опыт работы с кризисными активами показывает, что мы должны анализировать гораздо больше информации, чем нам предоставляют заказчики оценки. Что мы сделали в этом случае? Мы привлекаем юристов, начинаем анализировать информацию и понимаем, что на стоимость этого объекта влияет целая совокупность юридических рисков.

Какие риски я имею ввиду? Мы начинаем анализировать архитектурные решения и понимаем, что они отличаются от первоначально разрешенных и согласованных. Мы понимаем, что есть целый комплекс проблем с правами в отношение земли. И наконец, мы понимаем, что этот дом обременен правами требований третьих лиц, то есть в ходе строительства большая часть квартир уже была продана. И мы понимаем, что у этого дома на самом деле нет стоимости, потому что все, что можно получить от продажи той незначительной оставшейся части квартир, это фактически капиталовложение на завершение этого объекта строительством.

Еще один пример: объект не завершенный строительством, задача – оценить. Вот сколько бы себя заказчик ни бил кулаками в грудь (а это достаточно часто происходит), что он вложил сюда 1-2-10-20 миллионов долларов, и это на самом деле очень перспективный объект коммерческой недвижимости, первое, что от оценщика нужно не применить формулы, не понять какой здесь метод использовать. Первое, что нужно, – это просто поставить себя на место обывателя и понять кому, зачем, для каких целей, и что вообще с этим делать.

И когда прежде чем применять вот эти все методики, которые сегодня уже широко известны, мы начинаем проводить этот анализ, мы понимаем, что ответ на эти вопросы достаточно неоднозначный. Почему? Потому что да, действительно, были значительные капиталовложения, большой участок земли, но объект был построен 20 лет назад, а объект не был законсервирован. И вырисовывается целая масса факторов, которая делает саму стоимость достаточно неопределенной величиной. Потому что если объект не законсервирован, во–первых, он характеризуется ускоренным износом. И за 20-25 лет износ несущих конструкций будет таким, что достаточно большой вопрос: есть ли вообще в этом смысл это все достраивать при таком износе?

Поэтому большой вопрос – какова стоимость? Почему я привожу пример вот с этими трубами и опять-таки связываю с теми уровнями исходных данных, которые предполагает к использованию МФСО МСО. При оценке этих труб нам предоставили контракты, огромная радость для оценщика, потому что вот она – цена фактической сделки, вот оно – реальное подтверждение рыночными данными стоимости этого объекта. В процессе анализа мы, во-первых, понимаем, что поставщик, согласно контракту, не является производителем, а цена производителя ниже значительно, чем контрактная цена. И второй вопрос (опять который я ставлю): а зачем трубы?

Здесь мне хочется сказать об очень важном принципе агрегированности, который оговаривается и в МФСО, и в международных стандартах оценки. Одно дело – оценка этих труб в совокупности тех активов, которые генерируют денежные потоки в рамках бизнеса, частью которого эти трубы являются. И мы понимаем, что в этом случае у них есть стоимость. Другое дело – оценка этих труб в отрыве от тех активов, в совокупности с которыми они могут генерировать денежные потоки. И если мы посмотрим на эти трубы именно с этой точки зрения, а они уже на дату оценки закопаны, мы понимаем, что затраты на демонтаж могут быть гораздо выше, чем чистая стоимость продажи и для этих целей эти трубы могут просто не иметь стоимости.

Поэтому к этому уровню данных мне хочется добавить то, в каком направлении должны развиваться оценщики. Они должны лучше анализировать ретроспективу, они должны лучше понимать тенденции, они должны составлять прогнозы, наконец, они должны чувствовать объект оценки в контексте целей задач и назначения оценки в принципе.

Несколько слов о РЗБУ. Да, у нас есть стратегическая цель: мы все поддерживаем переход на МСФО, но все-таки сегодня мы здесь, и сегодня достаточно широко используется РЗБУ. Я хочу вернуться лет на 16, по-моему, назад, когда впервые в России были приняты первые постановления правительства о переоценке основных средств, которые явились огромным толчком для развития оценочной деятельности в России. Но что важно: что уже тогда в 1996-1997 году огромная роль при переоценке отводилась оценщику, потому что у предприятия было фактически всего 2 выбора: либо использование индекса Госкомстата, либо привлечение независимого оценщика.

Вызывает огромное беспокойство, что сегодня РЗБУ предполагает проведение переоценки, но в ходе этой переоценки фактически нет роли для оценщика. Я не борюсь за рынок, но меня беспокоит то, что согласно РЗБУ должна определяться полная восстановительная стоимость, на которую потом начисляется бухгалтерский износ. Очень важно, что в оценке износ это не просто срок жизни, в оценке износ – это потеря стоимости. Эта потеря стоимости возникает за счет целой массы факторов: это и срок жизни, это и функциональные восстревания, это воздействие внешних факторов, которые приводят к обесценению актива. И мне кажется, что переоценка – это все-таки не какие-то упражнения, которые приведут к актуализации бухгалтерских измерений. Я смысл переоценки вижу в получении адекватной стоимости капитала, потому что именно капитал позволит понять любой компании, создает, консервирует либо разрушает она стоимость, и в конце концов что позволит принимать обоснованные, эффективные, управленческие и инвестиционные решения.